재림신문

실버타운의 운영방식을 놓고는 설립연구위원 사이에서도 논란이 분분했던 것으로 전해졌다. 그만큼 안정성 확보에 신경이 쓰인다는 이야기다. 연구위는 일단 ‘분양형 턴키 방식’을 내부적으로 채택하고, 26일(목) 있을 연합회 행정위원회에 추천할 예정이다. 재림마을 뉴스센터는 ‘임대형’ ‘분양형’ ‘임대 턴키 방식’ ‘분양 턴키 방식’ ‘임대/분양 턴키 방식’ 등 실버타운 운영 관리에 따른 각각의 장.단점을 종합 정리했다.

*임대형
장점 - 재단이 직접 건축하고 운영할 경우 더 많은 수익을 얻을 가능성이 있다. 또 대지와 건물이 재단 소유로 남게 되며, 입주자들의 관리 통제가 보다 용이하다.
단점 - 임대계약 성공률이 불확실하며, 임대 계약이 미흡할 경우 부채를 떠안게 될 공산이 크다. 또 임대율이 낮을 때 초기 투자액에 대한 부담이 높고, 대기자 없이 공실률이 갑자기 많은 경우 위험도가 증가한다. 임대 계약금은 일종의 차용금액으로 입주자가 퇴소할 경우 반납(생활운영선납금 33% 15년 균등 상각액 제외)해야 한다. 만일 퇴소자가 많이 늘어나고 입주 대기자가 없을 경우 계약금 반납으로 인해 자금 운영이 어려울 수 있다. 국가 경제 불황과 주변 환경에 따른 불안요소가 크다.
고려할 점 - 성공 가능성은 마케팅 조사에만 의존해야 한다.
안정/위험도 - 50%의 안정성. 마케팅 조사만으로는 높은 성공률을 예상할 수 있다.

*분양형
장점 - 대지 2천475평, 시가 100억원 미만의 땅의 부가가치를 최소 2.5배에서 최대 4배까지 높여 준다. 임대형에 비해 분양이 더 용이할 것이며, 분양으로 들어온 자금은 위험부담 없이 사용할 수 있다. 관리비를 제외하고 입금되는 돈은 안심하고 쓸 수 있다.
실버타운 분양으로 얻어지는 돈으로 다른 지역에 그만한 땅을 사고, 현재 진행 중인 위생병원 증축, 치과병원의 강남 분원 개설을 지원한 후 나머지 돈으로 연합회 여러 분야의 사업에 적절하게 활용하는 것이 바람직할 것이다.
단점 - 대지와 건물이 더 이상 재단 소유가 될 수 없어 소유권이 말소되며, 수익금 발생분에 대해서는 양도세가 부과된다. 입주자 및 시설물 관리와 통제에 어려움이 있을 수 있다. 분양을 받아 입주한 사람들이 병원의 도로에 대한 권한이나 불만을 표출할 때 이로 인한 문제가 발생하여 재단이 어려움에 처할 수 있다.
고려할 점 - 관리료 비율을 낮추어 분양하면 수요는 많을 것으로 고려된다.
안정/위험도 - 90%의 안정성. 분양 계약서에 따라 다를 수 있다.

*임대형 턴키 방식
장점 - 임대 미진에 대한 부담감이 낮고, 대지와 건물이 재단 소유로 남는다. 입주자들의 관리 통제가 보다 용이하다.
단점 - 완공 시점에서의 임대율은 성공이 확실하여 초기 투자액 상환은 쉬우나 공실률 발생 위험은 상존한다.
고려할 점 - 전문 분양팀이 고용될 것이므로 분양은 상대적으로 용이할 것으로 고려된다.
안정/위험도 - 70%의 안정성. 담당회사와 성공의 기준과 임대/분양률을 조절해야 한다.

*분양형 턴키 방식
장점 - 초기 투자액 환수나 임대 공실률 발생에 대한 부담이 적어지고, 관리비를 제외한 이익금에 대해 전액 활용이 가능하다.
단점 - 대지와 건물에 대한 소유권이 상실되고, 입주자 및 시설물 관리와 통제에 어려움이 있을 수 있다.
고려할 점 - 보증하는 수익금이 낮을 가능성이 있다.
안정/위험도 - 100%의 안정성. 오픈 북 방식으로 할 수 있다.(3~5% 이익)

*임대/분양 턴키 방식
장점 - 위험성이 감소되고, 안정성이 상승한다. 분양분에 대한 자금 활용이 쉬어진다.
단점 - 임대 부분에 대해서는 위험성이 상존하고, 소유권이 양분된다. 분양분에 대해서는 별도의 양도세를 부과해야 한다.
고려할 점 - 임대 진행 상황에 따라 임대/분양률 조절이 가능할 것이 고려된다.
안정/위험도 - 80%의 안정성. 오픈 북 방식으로 할 수 있다.(3~5% 이익)